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ECONOMÍA

22 de octubre de 2017

Los créditos hipotecarios indexados por la inflación son un negocio fabuloso para los bancos y un inmenso riesgo para los tomadores

El índice UVA (inflación) actualiza cada mes la cuota y el capital del crédito hipotecario. Herramienta electoral del Gobierno con el anzuelo de una bonanza inicial con costos inmensos en el mediano plazo. Además fomenta la especulación inmobiliaria

Por Alfredo Zaiat

El siguiente ejemplo de la evolución de un crédito hipotecario ajustado por la inflación (índice UVA) para un no cliente es presentado en un modelo de simulación en la página de Internet del Banco Santander:

  •       El préstamo es por 1 millón de pesos, equivalente a 71.174 UVA (14,05 pesos cada una de esas unidades), al 31 de marzo de 2016, pactado a una tasa de interés de 7,70 por ciento anual, a 30 años.
  •          La cuota mensual inicial es equivalente a 507,44 UVA: 7129 pesos. 
  •          Al 30 de junio de 2017, por la evolución de la inflación, el UVA subió a un valor de 19,33 pesos. La cuota mensual aumentó entonces a 9808 pesos.
  •          Por el pago de las cuotas mensuales en UVA hasta junio pasado, el saldo del crédito pasó a ser de 70.378 UVA (bajaron 796 unidades), equivalente con la indexación a 1.360.408 pesos.
  •          Después de 15 meses, la cuota mensual subió 2679 pesos, el tomador del crédito ya pagó intereses por 132 mil pesos y debe 360 mil pesos más que al inicio.
  •         Si se convierte la operación a dólares, el crédito inicial era equivalente a 67.250 dólares (la cotización era 14,87 pesos el 31 de marzo de 2016), subiendo el saldo a 81.218 dólares (a 16,75 pesos el 30 de junio de 2017). La deuda aumentó en 13.968 dólares.

 Si el ingreso del tomador de ese crédito no subió un mínimo de 36 por ciento o si el valor de la propiedad en dólares comprada no creció 20 por ciento en ese período, el saldo de esa operación inmobiliaria es muy desfavorable en términos de valor patrimonial y de flujo de fondos para quien le quedan todavía 357 meses de pagar cuotas crecientes por la indexación por la inflación.


ECONOMÍA

18 de octubre de 2017

Análisis de la Undav sobre los riesgos asociados al crédito hipotecario

Alarmas por créditos indexados

El Observatorio de Políticas Públicas de la Undav advirtió que la indexación de los créditos hipotecarios “puede afectar las finanzas minoristas”. El riesgo de desfasaje entre precios y salarios puede llevar a que la cuota represente más del 90 por ciento del ingreso familiar.

Un estudio realizado por el Observatorio de Políticas Públicas de la Undav advierte que “el actual ritmo acelerado de aumento de los niveles de deuda minorista está prendiendo las primeras luces de alarma”. Señala que los créditos hipotecarios para vivienda familiar con cláusula de ajuste por el índice UVA, “en escenarios de rebrote inflacionario, podrían llevar el valor de las cuotas a representar el 90 por ciento del presupuesto familiar”, partiendo de que, al momento del otorgamiento, la cuota no debería superar el 25 por ciento del ingreso familiar.  

“En el marco de una historia económica con recurrentes desajustes sistémicos, el posible desalineamiento de ciertas variables macroeconómicas puede implicar riesgos que afecten la sustentabilidad de las finanzas minoristas”, apunta el trabajo elaborado en la Universidad Nacional de Avellaneda (Undav). El informe toma tres escenarios, a partir de una estimación de exceso medio de la inflación sobre el aumento paritario bajo, en un caso, medio en el segundo y alto en el tercero. En el peor, calcula que con un exceso de siete puntos anuales de la inflación con respecto al ajuste salarial, en 20 años la cuota alcanzaría una proporción del 93,8 por ciento del ingreso total del grupo familiar. Como el sistema contempla que, en esos casos, en vez de aumentar la cuota más allá de representar cierto nivel de ingresos, se estiran los plazos de pago. Con lo cual, el crédito ajustable podría convertirse, en estos casos, en una forma de pago de por vida.

“El final del diferendo con los tenedores de deuda en default posibilitó el acceso a los mercados internacionales. Tanto para el Estado Nacional, como para las jurisdicciones subnacionales y empresas”, repasa el informe de la Undav en sus primeros párrafos. “Así, en los dos últimos años se revirtió la tendencia al desendeudamiento y este comportamiento se replicó también en los segmentos minoristas, producto de la proliferación de nuevos marcos institucionales de fomento al crédito”. Agrega enseguida que “el notorio crecimiento de los créditos hipotecarios correspondiente al esquema de cuota variable (ajustable por inflación) se explica por los escasos volúmenes de créditos propiciados en el período anterior, debido a la inexistencia de instrumentos ajustables por inflación. La política crediticia en la anterior administración se orientaba mayormente la demanda de viviendas a construir, a partir de esquemas con importantes componentes subsidiados, como el de Procrear”.

La investigación  de Undav pone el foco en “el actual crecimiento de la deuda de familias y empresas (…), en particular, sobre la evolución de los préstamos y depósitos en dólares, además de las diferentes líneas hipotecarias a cuotas variables”. Al respecto, sostiene que “en primer lugar, se observa un crecimiento acelerado de las líneas crediticias en dólares, con un avance de casi 160 por ciento en los últimos dos años. En  detalle, los créditos prendarios (+814 por ciento) y los adelantos en cuenta corriente (+368,3) son las líneas que se mueven a mayor rapidez. Por otra parte, los créditos hipotecarios crecen al 34% en el último año, mayormente traccionados por las líneas de cuota variable (UVA)”.

Pero “este mecanismo lleva asociados riesgos para las finanzas personales, por la forma en que está diseñado”, advierte el mismo informe. A partir de un “ejercicio de proyección simple”, explica, el informe concluye que, ante escenarios de separación anual entre el salario y la inflación del orden de 2,5 puntos, el peso de la cuota sobre el ingreso podría ser de 41,5 puntos porcentuales (partiendo de una base de 25 puntos)”. Explica de inmediato que, “yendo a escenarios más agresivos de separación entre aumento salarial e inflación del 7 por ciento, el peso de la cuota podría llegar a representar casi el 94 por ciento del presupuesto familiar”.

 

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